[案情回放]

2003年8月1日，福州永同昌房地产开发有限公司委托原告福州永同昌物业管理有限公司（以下简称“永同昌物业”）对晋安区文锦小区实行物业管理，负责向业主及物业使用者收取物业管理服务费、停车费、代收代交水电费；委托管理期限自2003年8月1日至2005年8月1日。2003年10月16日，文锦小区的业主林女士在收房后，和其他业主一样，与永同昌物业签订了《前期物业管理服务协议》、《业主公约》。公约规定林女士每月向该物业公司交纳物业管理费，收费标准是0.5元／平方米。但是，从2004年3月1日起，林女士就拒绝交纳物业管理费。永同昌物业公司遂诉请法院判令被告向其交纳自2004年3月至2005年10月30日止的物业管理费1 120元，并按每日2.1‰的比例支付滞纳金73.7元。

而业主林女士辩称，自己从2004年3月1日起未交物业管理费是事实。但这是有原因的，而且也得到了其他业主的支持。原告未按合同约定为其提供服务，也无权向自己收取物业管理费。她说，物业服务不到位的主要表现有：未按合同约定每半年公布一次财务状况；小区内老人活动室及公共停车场均被物业擅自出租，并私吞租金；小区内下水道堵塞，公共场地用于养鸡，绿化地用于种菜，地下车库用于堆放废品，景观池没有开放，消防存在安全隐患，垃圾未清理。此外，其已按规定向物业交纳水费，但是却被自来水公司告知该小区已欠水费60余万元。因此她请求法院驳回原告的诉讼请求。

（本案例源自晋安区人民法院2005年判例）

[关键证据]

物业服务合同文本、物业管理存在瑕疵的证据

[举证指导]

本案属于物业服务合同纠纷。物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。内容包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等事项。物业服务涉及对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，涉及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。物业服务合同在本质上是反映区分所有建筑物的管理，具有物权关系的民事合同，是一种特殊的服务合同。

1．原告之本证

原告起诉被告不交物业费，需要证明的事实方面包括：双方存在物业服务合同关系，被告有按期交纳物业费的义务。可举出原、被告签订的《业主公约》、《前期物业管理服务协议》证明以上事实。

2．被告之本证

被告承认了拒交物业费的事实，但主张原告物业服务不到位，例如，未按合同约定每半年公布一次财务状况，小区内老人活动室及公共车场均被物业擅自出租，并私吞租金，小区内下水道堵塞，公共场地用于养鸡，绿化地用于种菜，地下车库用于堆放废品，景观池没有开放，消防存在安全隐患，垃圾未清理。为此，根据“谁主张，谁举证”的的原则，告应向法庭提供如下证据以证明上述事实：

(1)原告未按合同约定每半年公布一次财务状况的证据。目前物业服务企业的收费有薪酬制，也有包干制。采取薪酬制的物业公司，应当按照物业服务合同的规定定期公布其物业管理的财务收支状况，以满足广大业主的知情权。如果物业公司没有做到这一点，便可以认为其物业服务没有做到位。

(2)物业擅自出租小区内的老人活动室及公共停车场的证据。小区内的公共设施属于全体业主共有，物业服务企业经营公用设施的应经过广大业主的同意，经营收益应主要用于补充专项维修基金。未经过业主同意擅自经营公用设施的行为可视为物业服务存在瑕疵。

(3)小区内下水道堵塞、垃圾未清理的证据。

(4)公共场地用于养鸡，绿化地用于种菜，地下车库用于堆放废品的证据。

(5)景观池没有开放的证据。

(6)消防存在安全隐患的证据。

证明以上事实的证据都可以说明原告物业服务不到位。这些证据可以是其他业主的证言、现场照片、录像资料等。

基于以上证据，可以认定原告的物业服务确实存在瑕疵。依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，法院对原告的物业管理费请求进行了酌减，即判决被告按原物业管理费的70%交纳。同时鉴于原告在履行合同中有一定的违约行为，故对其主张的物业费滞纳金部分判决不予支持。